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    关于商品房销售广告是要约邀请还是要约问题，应当结合我国合同法中的相关规定进行理解。合同法第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”该条规定明确了商业广告的内容如符合要约规定的，视为要约，因而具有要约的约束力。
　　《商品房司法解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据合同法有关规定以及最高人民法院《商品房司法解释》第3条的规定，对销售广告和宣传资料的性质与作用宜作以下理解：
　　(1)在通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般不含有要约的意思，应依据合同法第15条第1款的规定，认定其不具备合同要约的要件，性质为要约邀请，对双方当事人均不产生合同的约束力；
　　(2)当事人在合同中对广告内容的约束力进行认可的，该广告和宣传资料即构成合同条款；
　　(3)将商品房销售广告和宣传资料作为购房合同附件的，该广告和宣传资料构成合同条款。但正式合同对广告内容有实质性变更的，以正式合同的约定为准；
　　(4)出卖人商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用的，即对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该商品房销售广告内容的对象就已特定化;根据合同法第14条关于要约的规定，《商品房司法解释》明确规定应当将内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在这种特定的情形下，虽然该说明和允诺未订入商品房买卖合同文本中，但这些说明与允诺与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整的交易条件，这些说明与允诺即具有合同条款的效力，亦应视为合同内容的组成部分。出卖人违反该合同内容的，应承担违约责任。该点有两个重要问题：
　　①最高人民法院《商品房司法解释》第3条的使用限制在对“开发规划范围内”的房屋及相关设施所作的说明和允诺。广告中对开发规划范围(俗称“红线”)以外的说明和允诺，是不能落实为合同条款的。而目前很多房屋买卖纠纷，是来自于房地产开发商对周边环境的承诺，如地铁、轻轨、水景、公园等等。
　　②何谓对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”？买受人可能认为采光问题对订立合同有重大影响，也可能觉得小区内的会所能否按时交付对房屋价格有重大的影响，等等。这涉及对各种“影响”是否“重大”的理解，法官应当根据社会生活的一般观念，合理运用自由裁量权进行判定。

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